Hoe de voorgenomen regulering van Hugo de Jonge het doel voorbijschiet.

05-08-2022

Het is oud nieuws dat het woningtekort in Nederland te groot is. Minister Hugo de Jonge heeft de regie in handen genomen met een Nationale Woon- en Bouwagenda, waaronder meer het bouwen van betaalbare koop- en huurwoningen onderdeel van is. Het Programma Betaalbaar Wonen moet een effectieve maatregel worden met meer aanbod en het aanpakken van hoge huren in de vrije sector. Het lijkt er echter op dat het plan het doel voorbijschiet.

900.000 woningen in acht jaar tijd

Het is al enige jaren de bedoeling om tot 2030 bijna een miljoen woningen te bouwen. Het plan is nu meer concreet met het bouwen van betaalbare 600.000 woningen op grootschalige woningbouwlocaties. 250.000 van deze woningen hebben het karakter van sociale huurwoningen en de rest bestaat uit een mix van betaalbare koopwoningen en middenhuur.

Naast het uitbreiden van het woningaanbod is er aandacht voor diversiteit en betaalbaarheid. Er is een bedrag uitgetrokken van 1,75 miljard om een impuls te geven aan de woningbouw en de plannen te realiseren. Het doel is om mensen in woningen te voorzien die aansluiten bij zowel de financiële mogelijkheden als bij de wensen. Elke gemeente dient daarbij verantwoordelijkheid te nemen op het gebied van sociale huisvesting.

Gevolg: bouwinfarct

Echter, is er op dit moment om verschillende redenen al sprake van een bouwinfarct met meetbare impact. Zo is er bijvoorbeeld sprake van een stijging van de kosten om nieuwbouw te realiseren. Deze kostenstijging heeft ertoe geleid dat er meerdere nieuwbouwprojecten aan een zijden draadje hangen. De maatregelen die de overheid neemt door invloed uit te oefenen op de opbrengsten van nieuwbouwprojecten leidt daarmee tot minder woningen.

Projectontwikkelaars en bouwers zijn met handen en voeten gebonden aan allerlei regels. Indien de gemeente bij nieuwbouw verplicht dat een deel ervan in een specifiek segment vorm dient te krijgen, zoals sociale huur, valt er weinig rendement te halen. Bij nieuwbouw verdienen de partijen nu eenmaal het meeste aan vrijesectorwoningen.

Reguleren vrije sector in middenhuur segment

De voorgenomen regulering van minister Hugo de Jonge van de huren in de vrijesector in het middensegment slaat eveneens de plank mis. Er geldt momenteel al een puntensysteem die gekoppeld is aan een maximale huur voor sociale huurwoningen. Het systeem wordt volgens het plan van De Jonge eveneens van toepassing voor vrijesectorwoningen met een middenhuur segment. Dit zijn huurwoningen met een huur tussen ongeveer € 800 en € 1.250 euro.

De betreffende groep huurders krijgt op deze wijze te maken huurderprijsbescherming. Dit betekent dat de vrijehuursector aan banden wordt gelegd. De verhuurders moeten zich dan namelijk aan het puntenstelsel houden om een huurprijs te bepalen. Dit plan zorgt ervoor dat straks 90% van de huurwoningen onderdeel uitmaakt van de gereguleerde sector. Dit heeft lagere huurprijzen tot gevolg, maar of dat een uitweg is voor de krappe woningmarkt, is nog maar de vraag.

Gevolg: woningen bouwen minder aantrekkelijk

Het reguleren van de vrijehuursector maakt het bouwen van woningen minder aantrekkelijk voor investerende partijen. Hierdoor lijkt het erop dat deze manier van regulering eveneens een averechts effect krijgt. Er is namelijk een schrijnend tekort aan woningen in Nederland en de regulering van de vrijehuursector leidt mogelijk tot een afname van bouw van woningen. Er is mogelijk nog wel een ander effect dat de regulering van huurprijzen op basis van het puntenstelsel met zich meebrengt.

Partijen die op dit moment woningen in het bezit hebben en deze verhuren voor een huurprijs in de vrije sector stoppen daar wellicht mee na de regulering. Deze woningen komen dan mogelijk in de verkoop nadat zittende huurders vertrekken. Degenen die het lastig hebben op de woningmarkt en moeten huren, zijn hier echter niet mee gebaat. Ook hierin schiet het extra effect dan het doel voorbij. Bovendien is het minder aantrekkelijk om nieuwbouwwoningen te bouwen, waardoor de prijs per vierkante meter door de schaarste blijft stijgen. Uiteindelijk zijn de mensen met de lagere inkomens en middeninkomens, waaronder de woningnood het hoogst is, daarmee het slechtste af.

Woningnood blijft probleem

Het ligt niet in de lijn der verwachting dat het Programma Betaalbaar Wonen het beoogde effect krijgt dat de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening voor ogen heeft. Naast de genoemde effecten van de maatregelen is er bijvoorbeeld ook nog een stikstofprobleem. Bovendien verandert de bodem door droogte en dit kan voor vertraging zorgen bij nieuwbouw. Het neemt hierdoor namelijk steeds meer tijd in beslag om bodem die daar gevoelig voor is, bouwrijp te maken. Poldergrond bestaat bijvoorbeeld vaak een slappe structuur als die van een spons en moet eerst bouwrijp gemaakt worden voordat het bouwproject van start kan.

Er zijn verder nog andere risico’s te koppelen aan het bouwen op bepaalde locaties. Indien investeringen in bereikbaarheid en leefbaarheid achterwege blijven, bestaat het risico op leegstand. Het tekort aan personeel in de bouwsector is eveneens nog een risico waarmee rekening gehouden dient te worden. Er zijn nu al ruim 7.000 mensen te weinig om per jaar 100.000 woningen te bouwen. Bovendien is het de verwachting dat het tekort aan bouwpersoneel verder oploopt naar wellicht aan aantal van 20.000. Overigens onderkent minister Hugo de Jonge dit probleem als mogelijk knelpunt om de beoogde bouwdoelstellingen te realiseren. Daarnaast is er bij gemeenten eveneens sprake van een capaciteitsgebrek om de plannen haalbaar te maken. Deze effecten zorgen eveneens voor een rem op de bouwproductie.

390.000 woningen te kort

Minister de Jonge gaat uit van een statistisch woningtekort van 280.000 woningen, maar is er volgens de gegevens van Atlas Research sprake van een tekort van 390.000 woningen. De minister gaat uit van actuele woningzoekenden en de index neemt ook jongeren mee tot 25 jaar die nog bij de ouders wonen. Daarbij verschilt de woondruk per gemeente. Alleen in Amsterdam is er al een tekort van 175.000 woningen om tegemoet te komen aan de grote vraag naar woningen.

Terug naar nieuwsoverzicht Vorige artikel Volgende artikel