Voorspellingen huurprijzen: deze factoren hebben invloed

Verken welke factoren huurprijzen beïnvloeden en ontdek voorspellingen voor de toekomstige huurmarkt.

De huurprijzen in de vrije sector zijn lange tijd de pan uitgerezen, maar het afgelopen jaar is de stijging wel minder hoog geweest. Het is net als bij de alsmaar stijgende prijzen van koophuizen de vraag of de huurprijzen mee blijven stijgen of toch langzaam gaan dalen. Daar zijn uiteraard verschillende factoren op van invloed, zoals de aanhoudende vraag naar huurwoningen in de vrije sector. Zo zijn er ook regels op huurverhogingen van toepassing, waar verhuurders zich aan dienen te houden bij het verhuren van een huis. Om voorspellingen over de huurprijzen te doen, is het belangrijk om inzicht te hebben in de factoren die daarop invloed hebben.

Krapte op de woningmarkt

Een van de factoren die invloed heeft op de huurprijzen is de krapte op de woningmarkt. Er is nog altijd een grote vraag naar vrije sector huurwoningen terwijl het aanbod beperkt is. Dat doet vermoeden dat de huurprijzen blijven stijgen. Zeker ook in het licht gezien van de krapte op de woningmarkt waar het koopwoningen betreft. Dat aanbod is zo laag dat mensen die willen verhuizen vooral op vrije sector huurwoningen zijn aangewezen. Bovendien zijn er veel starters die zich geen koophuis kunnen veroorloven en daarom de keuze maken voor een huurwoning.

Grootste aanbod in hoger segment

De vraag naar huurwoningen is nog altijd veel groter dan het aanbod. Er is in het middensegment met huurprijzen tot 1.000 euro bovendien maar een heel beperkt aanbod beschikbaar. Wat dat betreft is er sprake van een daling van het aanbod met huurwoningen in het middensegment en een toename van het aantal woningen in het hoger segment, zoals boven de 1.000 euro. Toch is het niet zo dat de huurprijzen ondanks de ontwikkelingen overal doorstijgen. Vooral in stedelijk gebied is er wat dat betreft een stagnatie op te merken.

Stagnatie in grote steden

De stagnatie in huurprijzen is overigens deels te wijten aan de expats die in 2020 minder massaal in steden als Amsterdam aanwezig waren. Daar is het afgelopen jaar zelfs sprake geweest van een lichte daling in huurprijzen net als in Eindhoven en in Den Haag. De lichte en waarschijnlijk tijdelijke daling is logisch te verklaren. Expats hebben er doorgaans geen moeite mee om hoge huurprijzen te betalen. Bij het wegblijven van expats komen de woningen leeg te staan en om de leegstand op te vangen, is de huurprijs licht gedaald.

Terugkeer van expats

Naar verwachting trekt de expatmarkt later dit jaar weer aan en dat betekent dat er weer meer vraag komt naar vrije sector woningen. De kans bestaat dan dat de huurprijzen in steden als Amsterdam en Den Haag daarom weer verder gaan stijgen. Het aanbod blijft gelijk, maar er komt weer een groep bij die ook een woning wil huren. Het probleem van de krapte op de woningmarkt betreffende huurwoningen is bovendien niet snel op te lossen.

Nieuwe huurders

Bij het vrijkomen van een woning in de vrije huursector krijgen nieuwe bewoners doorgaans te maken met een nieuwe huurprijs. De verhuurder is dan vrij om de huur met de ingangsdatum van de verhuur naar eigen inzicht te verhogen. Er geldt dan geen beperking ten aanzien van de wettelijke toegestane stijging, zoals bij de jaarlijkse huurverhoging. Een bewonerswissel heeft dan ook invloed op een stijging van de huurprijzen. Het is weliswaar op microniveau omdat het hier om individuen gaat, maar het is wel weer een stijging. Alle stijgingen van huurprijzen voor nieuwe bewoners bij elkaar opgeteld, laten de gemiddelde huurprijs dus ook stijgen.

Maximale jaarlijkse huurverhoging 2021

Er geldt voor bestaande huurders dat de verhuurder een jaarlijkse huurverhoging mag doorvoeren. In 2021 geldt dat er specifieke regels van toepassing zijn op de maximale huurverhoging voor de vrije sector. Dat betekent dat de huurprijzen maar beperkt mogen stijgen. Per 1 mei 2021 geldt voor de vrije sector huurprijzen dat de jaarlijkse huurverhoging maximaal maar 2,4% mag bedragen. Overigens is hier wel een uitzondering op en dat is als er sprake is van een verbetering van de huurwoning. Deze huurverhoging is namelijk toegestaan naast de jaarlijkse huurverhoging. Regulier onderhoud valt niet onder verbetering van de huurwoning, maar een tweede toilet of dubbelglas wel.

Maximale huurverhoging tot 1 mei 2024

De formule voor de stijging van 2,4% betreft 1% plus de inflatie. De term inflatie heeft betrekking op het geld dat minder waard is. Er is voor 2021 dus rekening gehouden met een inflatie van 1,4%. De maximale huurverhoging is dan 2,4%. Overigens geldt deze regel niet alleen voor 2021, maar ook voor het jaar 2022 en 2023 tot 1 mei in 2024. Indien er in het huurcontract een lager stijgingspercentage staat vermeld, is dat geldend. Bij een hoger percentage in het huurcontract is het wettelijke percentage van 2,4% leidend.

Verhoging servicekosten

Er is een beperking gesteld aan de huurverhoging in de vrije sector, maar deze geldt niet voor de servicekosten. Naast het verhogen van de huurprijs heeft de verhuurder de mogelijkheid om de servicekosten te verhogen. Deze komen bovenop de kale huur van een woning, maar de verhuurder is wel verplicht om inzicht te geven in de servicekosten. Ook dient er een motivatie te zijn, waarom de servicekosten stijgen. Het kan bijvoorbeeld zo zijn dat de schoonmaakkosten voor een appartementsgebouw stijgen.

Daling of stijging van de vrije sector huurprijzen?

Bij het kijken naar alle factoren die invloed hebben op huurprijzen voor woningen in de vrije sector geldt dat er geen daling wordt verwacht. De woningmarkt is nog te krap, zodat de vraag groot blijft. Ook komen er weer meer expats naar Nederland die in de vrije sector huren en er is nog altijd sprake van een jaarlijkse huurverhoging. Die is weliswaar aan banden gelegd voor de komende jaren, maar zorgt wel voor een stijging.

Overigens zijn de prijsverschillen per regio in Nederland wel groot. Huurprijzen in landelijk gebied stijgen wat dat betreft minder snel dan in grote steden, waar de vraag ook groter is. Het gaat verder met de nieuwbouw ook niet al te vlot in Nederland. In dat opzicht is er op korte termijn in elk geval niet aan de te grote vraag naar huurwoningen in de vrije sector te voldoen. Dat betekent dat de voorspelling luidt dat de huurprijzen vooralsnog blijven stijgen.

Heeft u een huis of een appartement in uw bezit dat u in de verhuur wilt doen? Onze verhuurafdeling heeft zich gespecialiseerd in de verhuur van huizen in Amsterdam en omgeving net als in Amstelveen. Neem vrijblijvend contact op met Amstellandmakelaars voor meer informatie.